2019/01/25 個股分析(78)《挖掘潛力股》（2348）海悅

（圖片素材取自海悅官方網站。）

不動產代銷業的龍頭ー海悅

公司及業務簡介

海悅成立於 1987 年，原為力捷電腦股份有限公司，至 2004 年更名為力廣科技股份有限公司，早期營業項目為光學閱讀機、多媒體產品、個人電腦與週邊、通訊產品及數位相機等。於 2014 年正式轉型經營不動產買賣與代銷事業，也從事租賃、大樓開發租售業務。服務項目包括產品規劃、整合式行銷、居間移轉等，產品以預售屋、新成屋、餘屋、一般事務所、土地及停車位等等為主。

依據海悅官方網站來看，建案產品共分為三區，分別為「桃竹以北」、「中部建案」及「南部建案」，其中以「桃竹以北」為主要銷售地區，北部地區手邊的案子有 19 件，中部建案 1 件、南部目前 0 件。

（海悅建案以桃竹以北為主，圖片截圖取自海悅官方網站。）

產業近況與前景

筆者去年的舊文"2018/08/06 財經專欄(9)、為何等不到房地產崩跌，用數據來佐證及思考房地產的現在與未來 10 年！"曾提過對於房地產的前景是秉持著長空的心態，但是由於美中貿易戰影響及政府政策對於都更的推動，對建商來說可能會有一波中短多行情，原因如下。

根據主計總處統計，台灣住宅自有率高達 8 成 5 以上，且全台屋齡超過 70% 為二十年以上的中古屋，另外根據內政部統計台北市的屋齡更是驚人，平均為 33 年，因此不論是使用空間、建築結構等，有很多已不符屋主需求。因此，這幾年政府大力推動都更，修正都市更新條例，增加獎勵誘因等，以加速推展都市更新。2016 年房地合一稅制上路以來迄今，短期投資客雖已然大減，使得市場變成自住客為主，民眾對房價看多的人數也下降，使得賣方價格鬆動增加了一些自住客買家的意願。另外美中貿易戰的因素，使台商回台意願升高，也推升商辦及工業地的需求。最後是去年雨遮登記最後一哩，在房市略微回使下使建商加速搶建。而海悅是以代銷為主要營運策略，在前面所提的諸多利多因素下，去年的獲利大幅爆發，估計今年也不會太差。

海悅所承攬代銷案主要分布於台北市、新北市、桃園市及新竹市等等。2018 年北台灣都會區推出的建案，順利完銷的案子增加近 5 成，其中「新美齊天母」完銷秒殺，受惠最大的就是目前的代銷業者海悅，去年前三季即賺了每股盈餘 4.19 元，本站估全年可上看 5.42 元，去年法人估 2019 年現金股利可望達 4 元以上，換算現今股價估現金股息殖利率為 8.76% 以上。

根據海悅公司表示，將擴大高雄及台中的推案量，其中將包括台中的「忠泰老佛爺」、高雄的「興富發愛河案」、土城的「大同莊園 2 期」等等，預估 2019 年的獲利將較 2018 年還高。過去海悅因為房市不佳，持有大量現金，但去年底表示將在新北市新莊地區、泰山區信華段土地，買進 640.21 坪土地，也就是說海悅將從代銷業者再擴及到自地自建的模式。

以海悅的競爭力來看，國內營建商雖多，但是經營不動產代銷的主要競爭業者，除了海悅外就是愛山林、甲桂林等等少數幾家，由於競爭者相對較少，故未來前景仍然是非常看好。

海悅財務數據分析

海悅依本站健檢雷達分析偏向於成長型，近兩年因房市回溫使得營運與獲利大幅成長，依本站預估去年每股盈餘可望來到 5.42 元。近幾年海悅累積大量現金部位，因此讓 2018 年配息率超過 100%，2019 年由於現金水位減少，很難再有同樣的配息率，假設如法人預估值至少 4 元計算，則今年現金股息殖利率至少仍有 8.76% 以上的水準。從財務數據上看，由於獲利起伏很大，且不太穩定，從量能變化來看市場反應相當冷淡，但是由產業面來看，因為去年建商紛紛搶建，讓建案數增加不少，海悅又以代銷為主，既不用承受建案的資金成本及銷售壓力，又可以分潤到銷售紅利的模式，筆者認為今年很有機會讓海悅獲利更甚於 2018 年。

（海悅財務數據試算，自行繪製。）

（海悅健檢雷達分析，自行繪製。）

（海悅預估本益比試算，自行繪製。）

（海悅近年現金股利，自行繪製。）

（海悅配息率政策，自行繪製。）

（海悅營收成長趨勢，自行繪製。）

（海悅毛利率與營益率穩定，自行繪製。）

（海悅預估每股盈餘，自行繪製。）

（海悅自由現金流狀況，自行繪製。）

（海悅股東權益報酬率與資產報酬率，自行繪製。）

（海悅流、速動比率，自行繪製。）

（海悅負債比例，自行繪製。）

技術面及籌碼面分析

技術分析日線呈現上升趨勢，目前多條均線為糾結狀態，表示股價在這個價位盤整已久，法人籌碼著墨不多，偏中性看待。週線來看，趨勢也是明顯的上升走勢，上升途中好幾次的急拉，代表著股價具有爆發的潛力，但由於大盤在這段時間表現不佳，故壓抑了個股表現。月線分析同週線，依據去年獲利，估今年的行情還不至於太差，假如大盤走得好又加上後續財報的利多，就有可能再爆發比先前更大的行情。

技術分析日線

（海悅技術分析日線，使用兆豐免費看盤軟體。）

技術分析週線

（海悅技術分析週線，使用兆豐免費看盤軟體。）

技術分析月線

（海悅技術分析月線，使用兆豐免費看盤軟體。）

小結

海悅為現今不動產代銷業的龍頭，由於房地產事業獲利是依靠內需，因此不受美中貿易關稅的影響，反而台商返鄉設廠、資金回流還能帶來房市或商辦不動產的利多。目前政府為獎勵民眾參與都更，慢慢釋出不少政策利多，都有望替房市注入活水，雖然房價要再上漲筆者認為不太容易，但房地產賣方也比較願意讓利於買方，在價持穩量增的情況下，受惠最大的將是代銷業者，因為不需背負資金成本壓力就能分潤，因此看好海悅的獲力潛力。目前海悅的預估本益比僅 7.46 倍，雖國內不少建商也具有更低的本益比，但是由於海悅以代銷為主，公司的資金活水多，債務較低也遠優於一般建商，仍具有爆發力。國內的住宅老化程度，依內政部統計平均屋齡為 27 年，台北市更高達 33 年，因此隨著屋齡不斷老化，也會漸漸推升都更或者換屋的需求。不過，筆者認為目前回升的房市銷量，有一部份是由於前幾年的剛性需求遞延而來，對於今年的行情雖然仍是樂觀看待，但要看到更多年後的發展，依據目前的房價及購屋主力族群的薪資水準，以及面臨的少子化的現象，長期來看都將使得房市的活水越來越少。

※題外話，前面提過主計總處統計房屋自有率超過 8 成 5，以及過去以來公布平均薪資水準時，或者公布一些經濟亮麗成績用來宣導政績時，為何民眾的感受常常跟數據不同，若讀者有興趣可以關注本站下篇文章。

※本文為個人研究，非投資建議，相關數據依據當時公布之財報資料推估，僅供讀者參考。

挖掘潛力股