（以上圖片來自免費素材。）
讓我們用數據來思考房地產的未來！
一直以來筆者對房地產的相關新聞都一直很有興趣，並非站在投資者立場，而是站在一個空手等待合理進場點的角度。首先，必須聲明本篇僅是個人觀點，因此，僅就現有數據分析、思考，提供給大家共同參考。
房地產為何不會崩跌？
相信很多年輕人或在職場已打拼十幾年的青壯年都覺得在台灣買房好難，原因不外乎高不可攀的房價跟微薄的薪資相比遠遠不成比率。因此，買不起房的人透過不斷唱衰台灣，一方面也是希望房地產價格能夠崩跌，以達到房價所得比合理價位來進場。二來是高房租低收入，長期以來對生活品質及未來退休準備金造成壓縮。尤其是勞工、公教等年金破產問題，更讓人們對未來悲觀，但為何房價就是下不來？筆者不願唱衰台灣，但也不願看到高房價扼殺年輕人的未來，本文就帶您從幾個數字跟現象來觀察，並分析房地產的現況與未來可能的 10 年。
從歷年房價指數來看房地產趨勢
台灣房地產價格根據房價指數可看出自 2002 年以來，房價指數即不斷走高，一直到 2014 年時達到價格的最高點，在此期間，房價波段漲幅多達 200% （意指數為原始的 3 倍）。但自從 2014 年以來雖房價已下調修正了數年，但以最高點 2014 年往下計算修正幅度，修正幅度也僅約 1 成左右而已。因此，可以說這樣的修正幅度跟過去的漲幅相比幾乎微乎其微，以價格技術面來說，完全不能叫做落底，只能視為高檔橫向整理。
因此，純以技術面來看，將底部 2002 年及 2009 年向上畫出一條弧線的軌跡向上穿越，這條弧線即是代表房價的平均價格均線或稱為上升趨勢線。但我們可以看出房價在高檔整理經過此均線的位置時並沒有再度向上攀升，可見房價雖在高檔盤整中，技術面也確實有支撐，但未有向上突破的跡象，因此價格陷入超長期橫向整理。
（台灣房價指數，價格走勢取自 macromicro.me 網站。）
以政策面來看，政府長期只做多不做空
過去以來，房價在政府帶頭不斷對富人減稅的政策下，如 2009 年遺贈稅大降為 10% 的單一稅率、同時贈與稅也降為 10 %。此惡果使得富二代滿街跑，財富世襲，加大貧富差距。同時因房價以房屋評定現值課稅，與房價市值相比嚴重低估，甚至在實價登錄尚未落實之前，或以超低市價轉讓財產，再配合超低利率及銀行借貸成本偏低的情況下，種種措施皆讓房地產成為財富的避稅、轉讓、投資與投機工具。因此，房地產在做為一個良好工具下需求不斷上升，變成投機暴利與財富增長的良好管道；投資人不斷進場，推升房價一直到 2014 年達到高峰。
上述情況一直到媒體不斷報導台灣高房價現象使得年輕人買不起，房價所得比達到離譜的地步，以及店家因高租金而倒閉的現象，外資投資只為炒匯炒地皮等等。民怨紛紛四起，執政黨痛失民意，才不得不趕快團結修法讓房地合一稅出爐，同時調高房地稅負及採用實價登錄課稅。但一切為時已晚！房價已達高不可攀的地步，原執政黨不管大小選舉全面倒台，換新政府上台！
新政府上任後，為兼顧「有房者」利益，亦無法落實選前的居住正義口號。因為根據主計總處 2016 年統計，台灣房屋自有率達 8 成以上，因此新政府仍主張讓房價維持相對穩定的價格；一來是不會流失「有房者」的選票、二來不會讓自已的執政經濟成績單難看。因此，過去針對「無房者」推出「青年優惠貸款」，現今則不斷的利用政策面放寬銀行借貸放款成數及拉長繳款年限達 30 年或更久！讓買不起房的年輕人用 1 成或不到 1 成的頭期款即可輕鬆買房，如此盤算即可解決年輕人買不起房的問題又解決銀行資金過剩無法放貸等問題。但這樣的解決方式完全僅是治標，跟 2008 年金融海嘯前的美國次級房貸問題不是完全一樣？
（住宅自有率變化，資料取自主計總處家庭收支調查。）
因此我們在可以預見的未來，在「有房者」高達 8 成以上的人口結構不變下，即使房價再不合理，「有房者」還是不希望自已的資產縮水。以及，過去到現在政府頭痛醫頭，腳痛醫腳的邏輯下，可以合理的推論不管由哪任政府上台，選票考量以及民粹主義都不可能放任政策讓房地產崩跌，「居住正義」就永遠只能是一句選舉口號而已。
GDP 的成長與財富不均現象
根據台灣的 GDP 成長幅度，GDP 從 2002 年的第 1 季的 3,296 美元至 2018 年第 1 季的 6,326 美元共成長了 91.64%。根據數字來看，台灣的人均 GDP 相較日韓而言其實相差並不多，但人口密集度卻較日韓兩國偏高。若以人均 GDP 角度來看台灣房價的漲幅，兩者確實符合多方趨勢，也沒有基本面背離的現象。但對於買房觀望者為何還要怨聲載道呢？原因在於台灣的 GDP 成長，並沒有受惠到一般民眾有感的「實質經常性薪資 」。
（台灣平均每人 GDP ，資料取自 Stock.ai 網站。）
（各國人均 GDP 比較，資料取自 StockQ.org 網站。）
不患寡，患不均
所謂「實質經常性薪資」，對於一般的民眾來說，家庭的可分配所得主要來自於此，其中「可分配所得」即扣除非消費性支出（例如利息、社會保險保費、稅金、罰款、捐款及禮金等）後，剩餘可以用來支應日常生活開銷（消費性支出）的所得。
以下的兩張表為今年行政院薪資報告的資料，顯示從 2000 年以來至 2017 年，平均每人名目經常性薪質成長了 17% 。跟房地產的上漲幅度兩相比較，遠遠不及房地產上漲 200% 的幅度，且扣掉物價通貨膨脹因素後，實質經常性薪質表現僅是打平而已。
（國人平均每月薪資情況，資料取自行政院薪資報告。）
（國人平均每月薪資情況，資料取自行政院薪資報告。）
薪資上漲牛步，房價所得比只能慢慢拉近
在新政府不斷調高基本薪資情況下，2018 年第 1 季實質總薪資終於超越過去的高點，更超越 2015 年的水準。但壞消息是，台灣物價指數總在實質薪資略有成長的情況下，隨即就調漲物價，吃掉薪質的漲幅。不過，雖薪資上漲，物價也上漲，看似實質所得沒有改變，但只要房價沒有再度走高，還是有機會漸漸拉近薪資跟房價的距離。
（2018 年第 1 季實質總薪資較去年同期成長 3%，資料取自行政院薪資報告。）
（2002年以來消費者物價指數，資料取自 Stock-ai 網站。）
人口紅利減少，剛性需求坪數越來越少
觀察人口金字塔結構，人口紅利不斷增加的族群，達到最高人口數應該是落在六、七年級生，也是目前成家購屋（約 28 歲至 48 歲）剛性需求的主力族群。因此雖台灣地區少子化嚴重，但房地產迄今還未嚴重受到少子化衝擊。隨著時間慢慢往後推移，購屋需求人口將會越來越少；隨著擁有最多資產的人員慢慢老去，餘屋將越來越多。屆時房市的需求面不斷減少，而供給面不斷增加。經濟學的最基本原則，供給面跟需求面，當供給面大於需求面時，將使價格一直下跌。
商圈蕭條，店租大跌
另一個可能影響房地產的因素是店租的效益，如台灣觀光業出現斷崖式的衰退，已經不完全是因為陸客不來的關係。如近期最為熱門的消息是逢甲商圈小吃攤位狂掉了 4 成，房東店租大跌了 8 成都乏人問津，當黃金店面效益不再是獲利保證時，房東將無法從租金得到投資效益，店面價值含金量大減，將會大大影響住宅房地產價格。因此就目前而言，前述所說的黃金地段，如果房屋價格還撐在高檔，恐怕落入有行無市的陷阱當中。
（逢甲商圈鼎盛時期照片，圖片取自網路。）
新型態商業模式，不利傳統門市經濟
造成商圈沒落因素，除了「陸客不來」、「少子化」、「薪資低」等種種因素之外，還有一點是新型態的商業模式。如淘寶、蝦皮等線上購物，或臉書、商店街等個人商店都直接去中間成本。除了不用出門、且方便取貨之外，在價格上也較傳統門市還要優惠，因此實體店面做為銷售門市的功能正在一點一滴降低，房地產如果價格還能維持在高檔則相對不太合理。
小結
本篇文章針對數據及即有現象理性思考，多空因素整理如下：
（房地產未來多空因素，自行繪製。）
總結上述多空因素，筆者認為未來房地產趨勢，因為貧富差距的關係，頂級豪宅市場將因金字塔頂端客群消費能力不變而繼續推升房價，而蛋黃區及蛋白區等一般平民百姓住宅將緩慢下修。而土地市場價格可能因題材炒做而上揚，但因人口成長及店面商機有限，即使做成重劃區，也沒有顯在的經濟價值，長久而言筆者也看壞。至於房地產價格會不會崩跌，筆者認為機率也很低，就跟股票市場一樣，當大部份的籌碼都握在主力大戶手中，股票要下跌就很難；因此反推房地產，大部份的資產都握在富人身上，富人並不缺錢，加上有土斯有財觀念根深蒂固，餘屋雖多也沒有售出的理由。
最後結論是，目前看不到房地產快速下跌的理由，除非政府政策改變，比如說推出「囤房稅」，或者投資客斷頭潮出現！否則房地產的未來也將不斷的盤整緩慢下跌，合理的房價所得比可能要等待 20 年後才能看到，屆時可能我們都老了。
※本文為個人研究，非投資建議，相關數據依據當時公布之財報資料推估，僅供讀者參考。
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